Offener Brief an OB Volkmar Weber Herrn Oberbürgermeister Volkmar Weber Rathaus 88662 Überlingen Bebauung des Grafschen Geländes 04.04.2008 Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Weber, seit dem Gutachten der Universität St. Gallen hat sich in der Stadtverwaltung und im Gemeinderat die Meinung gebildet, Überlingen brauche unbedingt ein gehobenes Wellnesshotel. Der Gemeinderat hat dafür am 27.07.05 sechs Standorte ausgewählt, darunter das Grafsche Gelände. Einen Beschluss, dass auf diesem Areal ein Hotel gebaut werden soll, gibt es nicht. Jetzt ist vorgesehen, noch vor der Sommerpause eine EU-weite Ausschreibung für ein Hotel auf dem Grafschen Gelände durchzuführen. Dies signalisiert bereits die Absicht, dass dort ein solches Projekt zur Ausführung kommen soll. Ob Überlingen ein solches Hotel tatsächlich benötigt, ist umstritten und sehr fragwürdig. Das Gutachten von St. Gallen aus dem Jahr 2002 beruht auf Zahlen aus dem Jahr 2001, es ist also sieben Jahre alt. In unserer schnelllebigen Zeit verändern sich Fakten rasch. So wird in dem Gutachten darauf verwiesen, dass „Triebfeder“ für die Wachstumsbranche Tourismus „das wirtschaftliche Wachstum und damit verbunden das größere verfügbare Einkommen breiter Bevölkerungsschichten“ ist. Tatsache ist, dass das Nettoeinkommen - insbesondere der Mittelschicht - seither deutlich gesunken ist. Zudem haben die in Überlingen ansässigen gehobenen Hotels in den letzten Jahren mehrere Millionenbeträge in ihre Häuser investiert und sie damit dem heute erforderlichen Standard angepasst. Dennoch haben wir gerade erfahren, dass das 330-Betten Hotel St. Leonhard in exponierter, exzellenter Lage im Schnitt nur zu 43 % ausgelastet ist. Unstrittig ist allein, dass Überlingen weitere 2-3- Sterne-Hotels benötigt. In diesem Bereich erfolgte auch der Bettenabbau in den letzten Jahren. Das Grafsche Gelände ist aus folgenden Gründen kein geeigneter Standort für ein 120-Zimmer-Wellnesshotel: Ungeeigneter Zuschnitt des Geländes Das Gelände mit einer Tiefe von nur ca. 30 m ist zu schmal. Das Hotel ist eingezwängt zwischen jetziger Bahnhofstraße (zukünftige Promenade), Bahnlinie und der davor gelegten neuen Straße. Alle 120 Zimmer können nur zur Seeseite liegen. Würde es 5 Geschosse erhalten, hätte es bereits eine Höhe von ca. 18 m (siehe Projekt Nürtinger Studenten). Bei nur drei Geschossen (Höhe der heutigen Bebauung an der Bahnhofstraße) müsste es hingegen in die Länge gezogen werden mit 170 m und würde damit bereits 2/3 des Geländes beanspruchen. Beides ist nicht akzeptabel. Standort nicht geeignet Abgesehen von der Lage in Seenähe hat das Gelände keine Einrichtungen, die es für Hotelgäste attraktiv machen würde: keine Sporteinrichtung (z.B. Tennisplatz) kein Golfplatz keine größeren Grünflächen , keine Parkanlage keine guten Bademöglichkeiten (getrennt vom See durch Uferweg, geringe Entfernung vom Ufer zur Halde) - keine positive Auswirkung auf die Therme, denn die Wellnesseinrichtungen muss das neue Hotel selbst anbieten Attraktive Gestaltung des Eingangs in den Westen der Stadt Dieses Ziel wird nicht erreicht. Das massive Hotelprojekt und die vorgesehene Wohnbebauung widersprechen dem Ziel, den Stadteingang im Westen attraktiv und zukunftsorientiert zu gestalten. Außer einer angedachten Verlängerung des Uferweges gibt es dort keinen Spielraum für Attraktionen, denn das Gelände wird weitgehend zugebaut werden. Ökologische Gesichtspunkte Eine Bebauung mit einer Höhe von 18 m würde nicht nur die Sicht auf die Sandsteinklippen beeinträchtigen. Hier gibt es Vogelkolonien, die im Schatten eines hohen Gebäudes von der Sonne abgeschnitten würden und sich dort nicht mehr aufhalten könnten. Dies widerspricht eindeutig den EU-Richtlinien FFH. Sendeanlage der Deutschen Bahn Am Beginn des Parkplatzes steht eine Sendeanlage für den Bahnbetrieb. Die Hauptrichtung strahlt mit 65 % Richtung Ludwigshafen. Häuser, die auf dem Parkplatz errichtet würden, geraten in ihren Strahlungsbereich. Auch wenn die Strahlung nicht größer ist als in Bereichen der Innenstadt, ist dies ein psychologischer Nachteil gegenüber Käufern der betroffenen Wohnungen, und die Vermietung wird schwieriger sein. Folgende zusätzliche Gesichtspunkte sind zu berücksichtigen: Schutz der Uferzone Überlingen verfügt nur noch über drei attraktive Seegrundstücke. Diese sind das Kellerwerft-Areal, der Sportplatz am See und das Grafsche Gelände. Alle drei sollten geschützt und für nachfolgende Generationen vorgehalten werden. Würden sie bebaut, wäre dadurch der Charme unserer Stadt stark beeinträchtigt. Der Bürgersinn wendet sich grundsätzlich gegen weitere Verbauungen der Uferzonen am ganzen See. Nachverdichtung Die Stadt räumt inzwischen ein, dass sie mit der massiven Bebauung innerhalb der bestehenden Wohngebiete über das Ziel hinausgeschossen ist. Es wäre ein eklatanter Widerspruch, wenn sie nun ein ganzes Areal in gleicher Weise zubaute. Wirtschaftlichkeit der Anlage Aufgrund der dargestellten Fakten bezweifeln wir, dass ein 4-Sterne-Hotel auf dem Grafschen Gelände wirtschaftlich bestehen wird. Die Investition läge wohl mindestens bei 25 - 30 Mio. € ohne Grund und Boden. Dies ist wohl auch der Grund, weswegen sich bisher kein Investor aus dem Bereich der großen Luxushotelketten für das Vorhaben interessiert. Würde eine solche Investition scheitern, dann wäre dieses „Filetgrundstück“ der Stadt zerstört und man wäre gezwungen, der Umwandlung in Eigentumswohnungen zuzustimmen, wie dies in Überlingen schon einmal bei den „Fünf Mühlen“ erforderlich war. Finanzierung des Hotels Der potentielle Investor CUP hat solche Hotels auch in anderen Städten angeboten. Dabei hat er zur Finanzierung des Hotels die Bebauung weiterer Grundstücke verlangt. Dafür käme hier nur der heutige Parkplatz Therme infrage. Konstanz hat eine solche Verknüpfung abgelehnt. Sollten in Überlingen gleiche Forderungen erhoben werden, so sollte man diesen ebenfalls nicht entsprechen. Die Stadt kann sich mit der Bebauung dieses Areals nicht in die Abhängigkeit eines Investors begeben, nur um ein Projekt zu ermöglichen, das an einem falschen Standort und mit hohen wirtschaftlichen Risiken entstehen soll. Auswirkung auf die Finanzen der Stadt Wenn das Gelände nicht verkauft wird, erzielt die Stadt daraus keine Einnahmen. Dies ist aber nur ein momentaner Verlust. Vielmehr ist dies eine Investition in die Zukunft. Zudem ist der noch zu zahlende Kaufpreis in Höhe von 2.633 Mio. € bereits im Haushalt eingestellt. Er stellt übrigens nur 12 % der Kosten dar, die für die Therme (einschließlich Infrastruktur) ausgegeben wurde. Gegebenenfalls müsste auf die Verlegung der Straße verzichtet werden. Diese kostet bei der Troglösung 12 Mio. €. Selbst bei hohen Zuschüssen bleiben an der Stadt Ausgaben in Höhe von mehreren Millionen € hängen, die notfalls eingespart werden können. Akzeptanz in der Bevölkerung Zu berücksichtigen ist, dass es in der Bevölkerung schon jetzt erhebliche Vorbehalte gegen das Projekt gibt, und dies bereits bevor das ganze Ausmaß des Vorhabens bekannt ist. Ein Beschluss für eine Architektenausschreibung bzw. ein Beschluss, das Hotel auf dem Grafschen Gelände zu bauen, würde erhebliche gemeindepolitische Auseinandersetzungen hervorrufen und dies im Wahljahr eines neuen Oberbürgermeisters, den man vor vollendete Tatsachen stellen würde. Gleichzeitig erinnern wir an die Gemeinderatswahlen des kommenden Jahres. Dringende Empfehlung an Stadtverwaltung und Gemeinderat Der geplante Architektenwettbewerb (Realisierungswettbewerb) für ein Hotel auf dem Grafschen Gelände sollte nicht durchgeführt werden. Vielmehr müsste es einen Ideenwettbewerb geben, der unbefangen die Möglichkeiten einer attraktiven Gestaltung des Stadteingangs West aufzeigt. Allerdings sollten dafür bereits Eckpunkte festgelegt werden, wie max. zulässige Höhe und Ausmaße von Gebäuden und angemessene Grünzonen (ohne Wellness- Hotel). Keinesfalls können wir die Aussage von Herrn Nöken lt. Bericht des Südkuriers vom 04.03.08 akzeptieren: „Die endgültigen Entscheidungen würden ja erst im abschließenden Bebaungsplanverfahren getroffen. Da könnte man das Hotel immer noch hinterfragen“. Erfahrungsgemäß entwickelt ein solches Vorgehen eine Eigendynamik, die sich nachher nur noch schwer ändern lässt. Unser Schreiben geht an den Oberbürgermeister und alle Gemeinderäte. Der Bürgersinn beabsichtigt, den oben ausgeführten Themenbereich in naher Zukunft in die Öffentlichkeit zu bringen. Deshalb erhält auch die Presse eine Kopie. Mit freundlichen Grüßen Bürgersinn e. V. Henning v. Jagow       Joachim Betten
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Bürgersinn e.V.  Überlingen
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